ビル管理・ビルメンまとめ

未経験者向けの転職情報から現在ビルメンとして働き始めたばかりの方向けの情報まで幅広くまとめています。

カテゴリ: 転職情報

ビルメンでメジャーな資格と受験対策を紹介します。
それぞれには有名な対策本が存在しますので、具体的に説明していきます。

第二種電気工事士
低圧での電気工事を実施するのに必要な免許です。
転職を有利に進める上で、もっとも優先度が高い資格です。
筆記試験と実技試験があり、三ヶ月ほどの勉強時間が必要になります。
筆記試験では計算問題を含む電気理論から、屋内配線図を元に答える問題、工具の名称や使い方を答える問題など、実用的な内容が多岐に渡ります。
実技試験では出題された単線図を複線図に戻し、それを元に図面通りの配線を机上の小さいスペースで行うもので、大きなミスをすると一発でアウトになってしまいます。
仕事と直結する実用的な資格なので、最優先で第二種電気工事士の取得を目指す事をお勧めします。
毎回出題パターンが同じになっており、有名な対策本が存在します。

ぜんぶ絵で見て覚える第2種電気工事士筆記試験すいーっと合格(2020年版)

上記が筆記試験に特化したものになっています。
試験会場にいけば分かりますが、この本を使用している方ばかりです。
筆者もこれを利用しました
また、この本は以下の実技試験用の本と対になっています。

2020年版 ぜんぶ絵で見て覚える第2種電気工事士技能試験すい~っと合格: 入門講習DVD付

実技試験は予め13個の候補問題が公開されており、ランダムでいずれかが出るという内容になっています。
この本は13個の候補問題全てを網羅しており、この本をしっかりやっていれば実技試験を落とす事はありません。
DVDも付いているので、未経験の方でもとりあえず真似すれば大丈夫です。
これ以外の参考書は追加で購入しても、あまり意味がないと思われます。
上記の2つだけ購入し、繰り返し学習してください。
試験会場でもこの2つの本を多く目にする事になると思います。
何度も言いますが、たくさんの本を買う必要はありません。
この2つを繰り返し学習してください。それが一番の近道になります。
実際の試験では、電線の被覆を剥いたりする道具が必要です。
何を買えば良いか分からない方はホーザン製の以下のセットを買うと良いでしょう。
(ギリギリだと売り切れるので、申し込んで受験するのが確定から買いましょう

【Amazon.co.jp限定】ホーザン(HOZAN) 電気工事士技能試験 工具セット 基本工具 + P-958 VVFストリッパー DK-28AZ 特典ハンドブック・DVD付

上記のセットで一番重要なのはVVFストリッパーです。
電線を挟むだけで簡単に外側の被覆が剥ける道具なのですが、普通の家庭には絶対ないので購入する必要があります。
とりあえずホーザン製のストリッパーは電工試験では鉄板なので、こだわりがなければこれで決定です。
本職用の高価なストリッパーは購入する必要ありません。
その他、圧着ペンチなど試験で必要なのものが全てセットに入っているので、買い忘れ等は発生せず便利です。
中に入ってる折り曲げ可能なメジャーも、狭い試験場の机では使いやすいものです。
ドライバーやウォーターポンププライヤーもその後の仕事で使えるので、すでに受験が決まっている人が買って損する事はないでしょう。
被覆を剥くのに電工ナイフを購入する方もいますが、本番の試験中に出血する人がたまにいるので、未経験者は大人しくVVFストリッパーを買いましょう。電工ナイフは購入する必要ありません。職人っぽくて憧れるかもしれませんが、無駄遣いなので絶対にやめましょう。


一種電気工事士
高圧での電気工事を実施するのに必要な免許です。
ビルは通常高圧受電なので、安定期の交換等で実際に必要になります。
第二種電気工事士と同じく筆記試験と実技試験があり、三ヶ月ほどの勉強が必要になります。
筆記試験では計算問題から受電からキュービクルでの変圧を対象としたスケルトン図の問題が出題されます。年に一度行う停電試験で高圧設備の知識を必要とするため、これも仕事に直結する知識となります。
実技試験では第二種電気工事士と同じような問題が高圧ケーブルを用いて出題されます。
合格後に免状を取得するのに5年の実務経験が必要ですが、受験だけなら実務経験は必要ありません。
しかし、未経験者なら、これは無理にとる必要はありません。
まずは第二種電気工事士を各自に取れるようしましょう。


消防設備士
消防設備士は1類から7類まで7種類あります。
そのうち、推奨するのは4類と6類です。
4類は自動火災報知機を対象としています。消防設備の中で最も関わる機会が多い設備のため、知識面と実用面の両方から取得を推奨します。
6類は消化器です。無人ビルから大規模ビルまで必ずある設備なので汎用性が高いです。
試験では電気工事士のように工具の名称や使用方法を問う鑑別問題も出題されます。感知器の仕組みなども学べるため、優先度が高いです。
ただし、免許が実際に必要になる場面はかなり少ないです。土台になる知識を持っているというアピールに使う為の資格です。

危険物取扱者乙4
ビルの多くは災害に備えた非常用発電機を設置しており、重油が貯蔵されています。
一定数以上の危険物の貯蔵や取扱には危険物取扱者を選任する必要があり、業務上必要な資格となります。
資格範囲の知識は実務に役立ちません。
そもそも重油の補充などは通常、業者が定期的にやるものなので危険物の資格を実務に活かせる機会はないと思われます。
転職対策、あるいは資格手当のためと割り切るような資格です。


二級ボイラー技師
昔はよく推奨資格として挙げられた資格です。
現在のボイラーは小型化されて免許が不要となっており、相当な古い建物でない限りこの資格が役立つ事はありません。
大体の設備は20年で更新されていきます。昔ながらの免許が必要なボイラーが残り続けるのは何らかの特殊な理由を持つ建物だけと思われます。
年に何回も試験を開いているため、転職対策でとりあえず資格を取りたい方にはお勧めです。
ただし、転職時の面接でボイラーを持っていることをアピールしても「うちの会社、ボイラーのある現場ないよ」と業界研究の不備を指摘される可能性もあるのでは、と危惧します。


第三種冷凍機械責任者
ボイラーと同様に昔は推奨資格として挙げられる事が多かった資格です。
これが必要なビルはかなり少ないですが、転職対策で資格の数を増やしたい方にお勧めです。
入社してからは現場にこれが必要なビルがあるのか確認してから勉強しましょう。


建築物環境衛生管理技術者
ビルメンの代表的な高難易度資格。
ビル管理技術者やビル管の通称で呼ばれる。
ビルメンの実務経験が2年以上で受験資格を得る事ができ、合格率は約15%~20%。
各設備や法律など、出題範囲が非常に広いです。
ビルメンとして働くなら是非目標にしたい資格です。
人によってはこの資格が最終目標となります。


第三種電気主任技術者
ビルメンの代表的な高難易度資格。
電験三種という通称で呼ばれる事が多いです。
4つの筆記試験を3年以内に全て合格する事で免状を取得出来きます。
合格率は5%ほどと言われており、一夜漬けではどうにもなりません。入念な準備が必要です。
取得すると転職に非常に有利ですが、責任も重いため敢えて取得を目指さない人も多いです。


エネルギー管理士
ビルメンの代表的な高難易度資格。
通称、エネ管と呼ばれています。
よほどの大規模なビルでなければ必要のない為、あまり持っている人がいないレアな資格です。
あえて取得を目指すのは資格マニア的な要素を持っている人が多いように感じます。


以上、ビルメンに必要な資格について、でした。
しかし、ビルメンの仕事は資格を取れば何とかなるわけではありません。
図面を読む必要もありますし、各種測定器を使いこなす必要があります。
そして、悲しいことにビルメンの現場はそういう事を教えてくれる先輩があまりいません。
初学者のビルメンが呼んでおくべき良書は次の記事をチェックしてみてください。

<関連記事>
ビルメンにお勧めの書籍5選!

ビルメンは転職がしやすい
ビルメンは比較的転職がしやすい業界です。
転職前に資格さえ取っていれば、未経験でも就職できます。
私も全くの未経験から第二種電気工事士と2級ボイラー技師の資格を取って転職しました。
私は20代で転職しましたが、同期には30代で未経験の方もいました。40代で転職された方も大勢います。
ビル管理業界自体が長く働きやすい環境なので、業界の年齢層が高めになっています。40代でも資格をとってやる気さえ見せれば特に弾かれる事はないと思います。

ビルメンは女性でも転職出来るのか?
結論から言うと、女性でもビルメンになれます。
一応作業服を着た現場仕事になりますが、力仕事は殆どありません。
あまりにも危険な作業は業者に任せる事になるので、業務に性別が影響する事は少ないと思います。
ただし、ビルメンは男性社会です。男性しかいない現場の方が多いです。
そもそも女性用のロッカーがないとか、そういう現場もありえます。
会社によっては受け入れる素養がない可能性もあるので、面接等でしっかり確認する事がベストだと思われます。

ビルメンに転職するに当たって適した人材
昔のビルメンは一日中機械の点検をするのが好きな人がなるものでした。しかし、時代は変わってお客様と接する機会が増え、サービス業のような印象が強い仕事となっています。
ビルメンは設備の管理がメインではありますが、テナント様の中に入って作業をしたり、業者を指導したり、オーナーへ報告をあげたり、とにかく人と接する機会が多い職業でもあります。
丁寧にミスなく点検を実施し、お客様やオーナー様を相手に納得いただける説明や報告を出来る方がビルメンに向いていると言えます。
技術は後からついてくるものですから、経験者である事を重視する会社というのは少ないと言えます。


ビル管理の未経験者は転職する前に資格を取得しよう
未経験で転職する場合、まず資格を取得する事をお勧めします。
給与が高い系列系の会社では、求人で資格を指定している場合が多いです。
具体的には次の5つのうち、2つを取得すると転職で非常に有利になります。

優先度高め
(1)第二種電気工事士 (筆記試験+実技試験)
(2)危険物取扱者乙4 (筆記試験)
(3)消防設備士乙4か乙6 (筆記試験)

優先度低め
(4)二級ボイラー技士 (筆記試験+2日間の研修)
(5)第三種冷凍機械責任者 (筆記試験)

この中で特に評価が高いのは第二種電気工事士です。
二級ボイラー技師と第三種冷凍機会責任者は優先度が低いです。昔はボイラーや冷凍機械を使っている現場が多かったのですが、今のビルでは殆ど使われていません。
ネットではボイラーと冷凍機械がビルメンの推奨資格としてよく挙げられますが、時代に合っていないのが実情です。
余談ですが、私の会社でボイラーや冷凍機械が置いてあるビルは一つもありません。
ただ、ボイラーは一年中試験があるため、資格の数を稼いでおきたい場合に便利です。
各試験にはパターンと必勝法があり、次の記事「ビルメンに必要な各種資格」で対策を記載しています。
ぜひご覧ください。


ビル管理に転職の為の求人サイト選び
ビル管理はハローワーク等にも載っていますが、あまり良い求人は出ていない印象を受けます。構造上、空求人も多く出ているのではないでしょうか。
よって不動産関係の専門の転職サイトを使う事をお勧めします。
いえらぶ不動産転職は不動産関係の求人に特化しており、ビル管理だけでなくビルメンの元請けに相当するアセットマネージャーPM業務の求人も多いので個人的にお勧めします。

ジャンルが不透明な転職サイトは総じて求人のレベルが低いのでお勧めしません。ちゃんとしたサポートも受けづらいです。


→次の記事「ビルメンに必要な資格」へ

ビル管理業、ビルメンの平均年収
ビル管理業、いわゆるビルメンの年収は、平社員の場合で年収250万~400万が相場となっています。
未経験から転職した私の2年目の給料は額面で月給20万、ボーナスが40万円でした。
(当時の資格は第二種電気工事士、ボイラーのみ)
250万~400万では振れ幅が大きすぎる為、この差について詳しく解説していきます。


ビルメンの給料は地域差が大きい
当然ですがビルメンはビルがある地域にしか仕事がありません。
都市部と地方で大きな格差が出ます。
東京に本社があり、地方に支社を出している場合は東京などと変わらない年収を出してくれる会社もあります。
そのため、地方でビルメンを目指す場合はまず大きな会社に入る事を目標にしなければなりません。


ビルメンの年収は親会社の有無に左右される
ビルの管理契約は通常、入札によって決まります。
安い値を提示した会社が管理契約を取れるため、入札でしか営業が出来ない会社は人件費を圧縮する必要があり、自然と給料は低くなります。
これが独立系と呼ばれる後ろ盾のない会社です。
対して入札で現場を取るのではなく、親会社やグループ会社の持っているビルの管理契約が回ってくる系列系と呼ばれる会社は入札の為に人件費を圧縮する必要性が薄く、比較的高い年収となります。
勿論これはただの傾向ですので、年収の低い系列系もあれば、年収が高い独立系も存在します。


ビルメンの年収は資格手当でも大きく変わる
ビルメンでは業務上、現場の誰かが持っていなければならない資格というものがいくつか存在します。
例えば3000㎡以上の建物ではビル管資格を持っている誰かを選任する必要がありますし、高圧で受電している建物ならば電気技術者を選任する必要があり、安定器を交換するには第一種電気工事士の資格が必要です。
これらの資格には多くの会社で資格手当が設定されており、これらの有無で年収や給料が変わってきます。
例えば私の会社では電気主任技術者は1万5千円、ビル管は1万の資格手当が出ます。


ビルメンは景気に左右されづらい
ビルメンは景気の悪化に強い職業です。
と言うのも、倒産する会社が増えてもテナントに空きが出るだけで、ビルそのものが潰れることは滅多にないからです。
テナントに空きが出ればビルオーナー様の収入は減ってしまいますが、ビル管理の資格を持つ者を選任する義務が法律で定められているので、ビルメンをクビにする事もできません。
また、ビルメン業界は高齢で働いている人が多く、これから多くの引退者が出る事が予想されています。多少の不景気では影響は殆どないでしょう。
現に2020年1月から始まったコロナショックでも大きな影響はありませんでした。感染拡大防止のために多くの業界へ政府から休業要請が出されましたが、ビルメン業界は社会維持に不可欠な業種として業務継続を日本政府からも求められる結果となっています。
ビルメン業界はインフラの一つなのです。



ビルメンの給料や年収のまとめ
・平均年収250万~400万
・都市部の方が年収が高い傾向がある
・系列系の会社の方が高い傾向になる
・資格の種類や数で手当が出る
・ビル管理はインフラ業であり、景気悪化に強い

→次の記事「ビルメンに未経験で転職するには?」

一般論としてのビルメン
ビルメンとはビルメンテナンスの略称で、その名の通りビルを管理する仕事です。
大きなビルには防災センターや中央監視室と呼ばれる部屋があり、そこに勤務しながら設備の点検や検針業務など建物の管理をこなしていきます。
また管理室のない小さなビルの場合でも、ビルの所有者であるオーナー様が定期的な保守点検と巡回を望まれている場合があり、複数のビルを巡回する形態も存在します。
それ以外にもビル以外のホテル、病院、商業施設の管理を担当する事もあり、ビルメンと言っても一言で説明する事が難しくなっています。
大雑把な分類としては以下のようなパターンが考えられます。

(1)大きい ビルの常駐管理
(2)小さいビルの巡回管理
(3)病院福祉施設や商業施設の管理

特に(3)の商業施設は博物館やアミューズメント施設、研究施設など現場独自の仕事が占める割合が多くなり、一般的なビルメンと業務内容が変わってきます。


法律から見るビルメン
実はビルメンは法律によって認められている仕事です。
建築物における衛生的環境の確保に関する法律、通称ビル管法と呼ばれる法律が存在します。
このビル管法によって延べ面積3000㎡以上(学校については8000㎡以上)の特定建築物において、ビル管の資格を持つ者を選任する義務がある、と定められています。
延べ面積3000㎡と言ってもピンと来ないかもしれませんが、6階建て以上の普通の建物はほぼ3000㎡を超えていると思われます。
街に並んでいるそこそこのビルは実は全てビル管資格を持つ人を選任しているんです。名義を選任している人以外にも複数のビルメンが管理に携わっているのが普通ですから、そう考えるとビルメンは不況でもなくならない安定した仕事と言えます。
このビル管資格は実務経験2年を経て受験資格を得る事ができ、合格率は大体15%~20%となっています。

ビルメンの仕事内容・業務内容
ここまではビルメンの大雑把な概要についてでした。
続いて、ビルメンの具体的な業務についてです。

・館内の巡回点検
 そのままの意味です。館内を周り、異常がないか確認します。
 お客様からご指摘を受ける前に午前中に行うのが一般的です。

・検針業務
 電気メーター、水道メーター、ポンプの圧力、電圧計などの値を記録し、異常が見られないか確認します。
 電気メーターや水道メーターは遠隔で検針できる所が多いですが、現地のメーターとPCで取り込んでる値にズレが出てくる場合があるので代表的な取引メーターだけ毎日確認する現場が多いです。

・点検業務
 契約や社内で決められている点検を実施します。
 受水槽の点検や電気設備の点検、ルーフドレンの点検、空調設備の点検など。

・環境衛生維持
 ビル管法で定められている業務を実施します。
 残留塩素測定や空気環境測定など。

・緊急対応・修繕業務
 お客様からやオーナー様からの連絡に即応し現場で一次対応します。
 簡単なものではトイレが詰まっているだけであったり、蛍光灯が切れているだけだったりします。
 ドアの不具合や、水漏れ、漏電など幅広く対応する必要があります。

・立会業務
 ビルは多くの業者が出入りします。お客様のスペースに業者だけが入るわけにもいかないので、監督者として工事等に立ち会います。休日であれば鍵の管理も行います。

・見積もり業務
 会社によりますが、そこそこお給料の良い会社では見積もりを多くこなす事になります。
 ビルの長期的な修繕計画や設備更新、ちょっとした修繕などの度に見積もりをつくり、ビルを維持していきます。


ビルメンのまとめ

・ビルメンと一言で言っても配属先によって大きく業務が異なる
・ビル管は法律で認められた資格で、3000㎡以上の建物で選任する必要がある
・代表的な業務は巡回、点検、修繕、緊急対応、立会、見積もりである。

→次の記事「ビルメンの給料と年収」へ

↑このページのトップヘ